Nießbrauch oder Wohnrecht? Der Unterschied einfach erklärt (2026)
Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?
Wer eine Immobilie verschenkt, verkauft oder verrentet und weiterhin darin wohnen bleiben möchte, steht vor der Wahl: Nießbrauch (§ 1030 BGB) oder Wohnrecht (§ 1093 BGB)? Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, beide sichern das lebenslange Wohnen – und doch trennen sie entscheidende Unterschiede, die im Pflegefall oder bei der Steuer schnell fünf- bis sechsstellige Beträge ausmachen können.
Inhaltsverzeichnis
- Der Unterschied in einem Satz
- Vergleichstabelle: Nießbrauch vs. Wohnrecht
- Der entscheidende Unterschied: Vermietung
- Steuerliche Unterschiede
- Was passiert im Pflegefall?
- Was ist besser für Sie?
- Häufige Fragen
Der Unterschied in einem Satz
Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen UND vermieten und alle Erträge behalten – der Wohnrechtsinhaber darf sie nur selbst bewohnen.
Der Nießbrauch ist also das umfassendere Recht. Das Wohnrecht ist ein Spezialfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und endet praktisch, wenn der Berechtigte nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen kann.
Vergleichstabelle: Nießbrauch vs. Wohnrecht 2026
| Kriterium | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Wohnrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten & Miete behalten | Ja | Nein (nur mit Sondervereinbarung) |
| Wirtschaftliche Nutzung (z. B. Verpachtung) | Ja | Nein |
| Grundbucheintrag | Ja | Ja |
| Übertragbar / vererbbar | Nein (Ausübung überlassbar) | Nein |
| Wert bei Auszug ins Pflegeheim | Bleibt erhalten (Vermietung möglich) | Läuft faktisch ins Leere |
| Steuerlicher Abzugswert | Höher (voller Jahreswert) | Gleich hoch nur bei Nutzung der ganzen Immobilie |
| Instandhaltung | Nießbraucher trägt gewöhnliche Erhaltungskosten | Meist der Eigentümer |
| Typischer Einsatz | Schenkung an Kinder, Immobilienverrentung | Verkauf mit lebenslangem Wohnen |
Der entscheidende Unterschied: Vermietung
Der praktisch wichtigste Unterschied zeigt sich, wenn Sie die Immobilie nicht mehr selbst nutzen können oder wollen:
- Mit Nießbrauch können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen z. B. für die Finanzierung eines Pflegeheimplatzes verwenden. Mehr dazu in unserem Ratgeber Nießbrauch und Pflegeheim.
- Mit Wohnrecht dürfen Sie das nicht. Ziehen Sie dauerhaft aus, verliert Ihr Recht faktisch seinen Wert – es erlischt zwar nicht automatisch, bringt Ihnen aber keine Erträge.
Praxis-Tipp: Wer bei einer Schenkung an die Kinder maximale Flexibilität behalten will, wählt fast immer den Nießbrauch.
Steuerliche Unterschiede: So wirken beide Rechte bei Schenkung & Erbschaft
Beide Rechte mindern als Belastung den steuerpflichtigen Wert der übertragenen Immobilie. Die Berechnung ist identisch:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 BewG)
Die aktuellen Faktoren finden Sie in unserer kompletten Vervielfältiger-Tabelle 2026.
Beispiel (Frau, 70 Jahre, Immobilienwert 500.000 €, erzielbare Miete 1.500 €/Monat):
| Position | Nießbrauch | Wohnrecht (nur EG-Wohnung, 60 % der Fläche) |
|---|---|---|
| Jahreswert | 18.000 € | 10.800 € |
| Vervielfältiger (Frau, 70) | 11,107 | 11,107 |
| Kapitalwert (Abzug) | 199.926 € | 119.956 € |
Der Nießbrauch erzielt in der Regel den höheren steuerlichen Abzug, weil er sich auf die gesamte Immobilie inklusive Ertragsrecht bezieht. Wie Sie damit die Schenkungssteuer komplett vermeiden, zeigt unser Ratgeber Nießbrauch bei Schenkung.
Was passiert im Pflegefall?
Der Pflegefall ist der Stresstest für beide Modelle:
- Nießbrauch: Sie ziehen ins Pflegeheim, vermieten die Immobilie und nutzen die Miete zur Deckung der Heimkosten. Das Sozialamt kann den Nießbrauch nicht verwerten, wohl aber die Erträge anrechnen.
- Wohnrecht: Sie ziehen ins Pflegeheim – das Wohnrecht bringt keine Einnahmen. Ein entschädigungsloser Verzicht kurz vor dem Sozialhilfebezug kann zudem als Schenkung zurückgefordert werden.
Was ist besser für Sie? Die Entscheidungshilfe
Der Nießbrauch ist meist die richtige Wahl, wenn:
- Sie eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken und flexibel bleiben wollen
- Mieteinnahmen jetzt oder später eine Rolle spielen (z. B. Pflegevorsorge)
- Sie den maximalen steuerlichen Abzugswert erzielen möchten
Das Wohnrecht reicht oft aus, wenn:
- Sie Ihre Immobilie verkaufen und nur das lebenslange Wohnen absichern wollen
- Der Käufer (z. B. ein Verrentungsanbieter) keinen Nießbrauch akzeptiert
- Es nur um eine einzelne Wohnung im Haus geht
Einen Überblick über alle Modelle der Immobilienverrentung – vom Verkauf mit Nießbrauch über die Leibrente bis zum Teilverkauf – finden Sie auf unserer Übersichtsseite.
Häufige Fragen
Kann ich ein Wohnrecht nachträglich in einen Nießbrauch umwandeln? Ja, mit Zustimmung des Eigentümers per notarieller Vereinbarung und neuer Grundbucheintragung. Achtung: Die Werterhöhung kann schenkungssteuerpflichtig sein.
Sind Nießbrauch und Wohnrecht vererbbar? Nein. Beide Rechte sind höchstpersönlich und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
Wie werden beide Rechte berechnet? Mit derselben Formel: Jahreswert × Vervielfältiger. Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner mit den offiziellen BMF-Faktoren 2026.
Was kostet die Eintragung im Grundbuch? Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Kapitalwert des Rechts (GNotKG). Bei einem Kapitalwert von 200.000 € liegen sie typischerweise bei rund 1.000–2.000 €.
Kann der Eigentümer die Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen? Ja, aber das Recht bleibt bestehen – der Käufer erwirbt die Immobilie „belastet". Deshalb mindert der Nießbrauch den Verkaufspreis erheblich.